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炒掉物业,业主自治面对的问题更多更复杂
发布时间:[2019/3/29 13:47:27]   点击次数:[584]

近日,位于沈阳市皇姑区的金通阳光苑小区内道路破损、垃圾遍地,因为这个小区刚刚变成一个地地道道的“弃管”小区。


  目前该小区80%以上的业主选择了“自治”。而小区自治在法律框架内尚属不明晰的领域。


  现在,“如何实现自治?”“谁来提供物业管理服务?”“收费标准如何确定?”“出现问题由谁担责?”“谁是监管者?”“如何来监管?”这一系列问题成为了摆在阳光苑小区业主们面前亟需解决的问题。


小区一片狼藉 “自治”存不同声音


  原物业公司撤出后,在阳光苑小区可以看到,有几处堆放着大量建材垃圾,一些树木也被砍下堆在路边。在大门口门卫岗亭外坐着的年轻小伙说,自己是新来的保安,业主聘的,才上班第一天。


  记者走访园区遇到了3位正在散步的业主,他们告诉记者,物业公司突然撤园的原因,流传着两种说法:卷钱跑了或者是被部分业主逼走的。


  而原物业公司的王经理否认了第一种说法,“我们公司和这个小区签的合同是从2006年4月到2015年,但实际上我们在这经营服务了10年零40天,2015年合同到期后并未撤离。台账显示,到现在这个小区的业主们还欠150余万元物业费,房屋维修基金放在房产局公共账户里没人动过,哪有钱可以卷走?”


  而对于另一种说法,王经理告诉记者,在该小区服务是跟两任业主委员会签的合同,合同到期是主要原因,还有就是一直赔钱。”王经理说,阳光苑小区是个比较小的园区,业主共274户,物业费每个月0.65元/平米,每年总收入不超过24万元。“我们聘用了4个保安、3个保洁和2个管理人员都很费劲,维修人员根本配不起,年年都亏损。”


  而记者从业主寄给本报的投诉信矛头直指业主中积极申请“自治”的一个团体,投诉信列举了该团体的“三大罪状”:该团体的大多数成员都不交物业费,为首的孙姓业主更是拖欠了9年物业费;该团体在没有经过任何业主同意的情况下更换了大门门禁;如果有业主质疑该团体的做法,就有人出面威胁恐吓、破口大骂。


  投诉的业主们气愤地称之为“院霸”,在记者试图联系共同寄出投诉信的几位业主时,他们不约而同地提出了“不在园区附近约谈”、“最好不见面”、“不要用真实姓名”等要求。


  但记者在社区和北塔街道采访时,却听到了对该团体的不同评价:“这些志愿者对园区很有责任心,前一段时间自发守夜,保障园区安全。”由此,一些业主认为,社区和街道都站在了“院霸”那一边,“社区张主任也在我们共同的微信群里,对他们的语言暴力耳闻目睹,但却没有阻止。”一位业主说。


  就连最新出炉的“自治”调查问卷结果,也有业主表示,社区挨家挨户的“走票”,“院霸”也在场,没人敢签“续聘物业”……


“自治”之路问号多多


  记者调查发现,在沈阳有很多小区都面临着“弃管”和“无人管理”的现状。除了续聘物业,和阳光苑小区一样,只能选择“自治”之路。


  记者翻阅相关新闻,“小区自治”并非我省首创,但大多都是昙花一现,起初热热闹闹,过了一段时间就产生各种矛盾,最终不了了之。


  “业主自治这一块,法律法规也好,政策也好,都没有详细可参照的条文。操作时全靠摸索,相关部门的监管也无章可循。”辽宁青松律师事务所律师邢树新说,而法律上的空白,使得“自治”之路走得异常坎坷,也难以持久。同时,在“自治”道路上,还有一些问题需要追寻答案。


一问“自治”:“自治”组织该是何种资质?


  邢律师告诉记者,法律上是没有“自管自治组织”这个概念的,合乎法律规定的只有业主大会、业主委员会和具备资质的物业服务企业。


  他认为,小区物业不聘请物业管理企业也不符合《辽宁省物业管理条例》第三条物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制。也就是说,业主可以自主管理,但须与专业的物业服务相结合,即聘用物业服务企业。


  而沈阳市房产局物业处的相关人士则表示,“自治”是可实行的,而且事实上也有小区是这么做的。


  “小区是全体业主共有的,全体业主有权利决定该以哪种形式去管理。”沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室(以下简称为皇姑区小区办)的靳主任说,实践中,小区共有4种管理模式,分别是物业经理人、物业公司、社区代管和自管自治。“无论哪种模式,都要召开业主大会,选出业委会,再由业委会来制定相关章程。”


  在采访中,社区张主任告诉记者,目前该小区已经成立的筹备组,正在推进新一任业委会的选举。


二问“自治”:合法程序是啥样的?


  据了解,一个小区成立业委会,要先成立筹备小组,然后向所在地的房地产行政主管部门提出书面意见。得到答复后,还要公示召开业主大会的时间,最后在大会上选举业委会。


  这一个过程通常要一两个月的时间。


  记者在采访街道方面时得知,因改选业委会需要时间较长,社区还在同时推进选举“自治委员会”,社区张主任也提到,因为对相关程序不了解,只能向皇姑区小区办请求指导,而对方答复的“自治委员会”成立流程和业委会成立流程完全一样,只是名称不同。


  而皇姑区小区办明确答复,不存在“自治委员会”这种说法,也没有给出类似指导意见。“业主的任何事情,都要召开业主大会共同决定。”靳主任称,大概流程是先成立业委会,业委会在业主大会上提出自治管理需要哪些流程、成立什么样的组织、多少业主同意才能生效、自治管理应设哪些管理项目、费用的收取名目和标准、如何保障资金安全等事项,再由全体业主投票决定,投票过半数即可实行。


三问“自治”:业委会提供物业管理服务专业吗?


  “我们小区也有人提出过,要聘请小区内的业主担任保洁和保安,我们觉得不太靠谱。”阳光苑的小区业主们这样说。


  对此,一位资深物业管理者指出,物业管理是一门专业的学问,如维持小区内车辆停放秩序、检查电梯安全,以保证小区环境的整洁美观和保障住户的人身财产安全;在小区环境方面,提供清洁、绿化、治安保卫等服务;进行自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运等。这些都需要综合管理经验,应该由一个综合型的物业管理专业团队来执行。


  辽宁泓汇律师事务所律师刘佳认为,多数业委会本身不具有物业管理的资质,如果聘请的人员也没有经过相应的培训,很容易造成提供的服务与收费标准之间的差距。“这种做法无法保障小区的服务质量,也会成为业主不满的因素之一。”


四问“自治”:收费标准如何确定?


  “他们提出物业费要涨价,涨到每户每月1元/平米,收车位费每年360元加卡50元,我们坚决不同意。”阳光苑小区业主的投诉信中写道。


  对于收费标准如何确定一事,社区、街道、小区办都给予了统一回答:“谁也不能私自定价,必须开业主大会,由业主共同决定。”


  “现在省管公积金可以交物业费了,但是‘自治’之后,没有发票,这笔钱提不出来。”有业主向记者表达了自己的担忧。


  随着小区“自治”逐步走向规范,票据问题无法回避。邢律师说,业委会的性质决定了其无法成立公司,而《物业管理条例》第32条又规定了从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,这里存在矛盾点。


五问“自治”:出现问题由谁担责?


  据了解,物业撤园后的第一时间,社区找到了街道、质监部门共同到小区排查7部电梯的安全隐患,“早就过了年检了,没人维护,出了安全问题谁也担不起这个责任。”张主任说。


  不少业主也提出了类似问题:“自治”之后,家里被盗窃了,车子被划了,业委会能担责吗?


  邢律师告诉记者,业委会这种自治组织是不承担民事责任的,但刘律师认为,如果未收费,业委会尽到了管理义务应该就不承担责任。如果收费了,双方就要约定责任和义务。


六问“自治”:谁来监管?如何监管?


  物业王经理告诉记者,撤园时将相关资料、物料转交给了社区。皇姑区小区办靳主任表示,在业委会成立之前,社区对该园区有代管职责。


  而就在这段期间,孙姓业主等人未经任何业主同意就更换了大门的门禁。

张主任称对此不太清楚。而街道曹副主任称,孙姓业主等人即使行为不妥,但为了园区安全,街道表示认可。而皇姑区小区办明确表示,小区办只能监管物业公司,无法监管业主。


  “业主私自更换大门属于业主的个人行为侵害的是全体业主的利益,大门是属于全体业主共有的财产。”刘律师指出,孙姓业主等人的行为,已经不是“不妥”的范畴,而是违反法律法规。


七问“自治”:社区不管、街道支持,小区办也管不了,出现这样的问题该怎么办?


  “业委会的职责是召开业主大会,监督物业服务。等他们直接变成物业管理者的时候,业委会就成了既是运动员又是裁判员,弊病也由此产生。”邢律师说。


  辽宁社会科学院哲学研究所所长张思宁认为,小区“自治”首先要有内部监督,要建立严格的管理制度和财务制度,“比方说,从业主代表中选聘专业人员,分别成立财务监督小组和法律维权小组,共同监督业委会。”其次,业委会的权力需要外部行政监管。“没人管肯定是不对的,依我看,社区街道和房产部门都应该有相应的监管责任,但他们都没有执法权,所以还需要公安部门去配合。”


  张思宁表示,小区是市民的家园,也是城市社会管理的末梢,“自治”是一条出路,但想形成一套行之有效的管理模式,仍有很长的一段路要走。